Nhiều vấn đề cần phê chuẩn lại
Thông tin về bạn dạng dự thảo mới, so với dự thảo thuở đầu (tháng 7/2023), cơ quan soạn thảo đã lắng tai và tiếp nhận nhiều quan điểm từ các nhà khoa học, thành viên thị phần, từ đấy đưa “bí quyết thặng dư” quay về vào trong dự thảo. Tuy thế, vấn đề nằm ở việc lại chỉnh sửa nhân vật vận dụng bí quyết này về chỉ còn “định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu cơ kết cấu cơ sở vật chất kỹ thuật theo quy hoạch cụ thể”, trừ 1 số trường hợp đặc thù.
Vấn đề thứ nhất, xét về nhân tố chuyên môn kỹ thuật của công việc định giá đất, việc định ra các bí quyết không giống nhau là bí quyết nghiên cứu trên các thông tin tích lũy, thông tin giả thiết để vận dụng cho từng nhân vật có đặc tính không giống nhau thì sẽ có bí quyết phù thống nhất, cho kết quả xác thực nhất. Thậm chí, trong từng bí quyết đều có những bí quyết khác lồng ghép trong đấy ở 1 khâu tích lũy 1 thông tin chi tiết.
Ngoài ra, nếu chỉnh sửa điều kiện vận dụng các bí quyết thì kiên cố cho các kết quả khác và lệch nhau nhiều. Thậm chí, cùng 1 công thức (các bí quyết) mà phải theo thứ tự đấy mới thích hợp với nhân vật (thửa đất, khu đất cần định giá) có đặc điểm đặc biệt.
Do đấy, lúc chỉnh sửa nhân vật (thửa đất, khu đất) cần định giá vận dụng “bí quyết thặng dư” thì cần có những bình chọn chuyên ngành, chuyên môn trong nghề định giá, thậm chí phải đưa ra các mẫu hình toán học để làm các phép tính chi tiết, có các con số chi tiết. Nghĩa là việc mô phỏng, chạy thực tiễn để có bình chọn thực, bình chọn về lượng, chẳng hề việc bình chọn định tính như ngày nay.
|
Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư Tp.HCM – tác giả bài viết |
Vấn đề thứ 2, về nhân vật vận dụng bí quyết thặng dư. Với nhân vật vận dụng, theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP hiện hành, vận dụng cho “thửa đất có tiềm năng tăng trưởng do chỉnh sửa quy hoạch hoặc chuyển mục tiêu sử dụng đất”. Nhân vật vận dụng này kha khá thích hợp có thể tính toán được những trị giá ngày càng tăng do quy hoạch, do chuyển mục tiêu sử dụng đất đem lại.
Nếu dự thảo Nghị định 44 sửa đổi quy định vận dụng đối với “thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu cơ kết cấu cơ sở vật chất kỹ thuật theo quy hoạch cụ thể” thì nội dung này có những điểm chưa thích hợp, bởi 1 số nguyên cớ chi tiết sau:
1 là, việc định giá theo thửa đất, do đấy nếu vận dụng cho khu đất (bao gồm nhiều thửa đất) chưa chuẩn về nhân vật vận dụng theo nguyên lý đơn vị “thửa đất”.
2 là, đây là vận dụng ngược với điều kiện của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, các trị giá “đầu cơ kết cấu cơ sở vật chất kỹ thuật” là do người sử dụng bỏ vốn đầu cơ và thu lợi hợp lí từ trị giá ngày càng tăng (trình bày trong chi tiêu, doanh thu, lợi nhuận trong bí quyết định giá) nên đều được “tính đúng, tính đủ” trong bí quyết thặng dư. Thực chất bí quyết thặng dư ko tìm ẩn số “địa tô chênh lệch”, ko tìm trị giá ngày càng tăng từ đầu cơ từ cơ sở vật chất. Tương tự, vấn đề ko cần ân cần thì lại được ân cần và dùng làm căn cứ lúc vận dụng bí quyết này dự thảo sửa đổi quy định như trên.
3 là, vận dụng đối với thửa đất chưa được quy hoạch cụ thể (tạm hiểu là quy hoạch cụ thể xây dựng), nghĩa là giá đất định giá ko phản ảnh trị giá ngày càng tăng từ quy hoạch đem lại, ko phản ảnh cơ sở vật chất kỹ thuật bao quanh nhưng Nhà nước đầu cơ. Nếu định giá đất lúc chưa tính tới ích lợi nảy sinh từ cơ sở vật chất kỹ thuật bao quanh nhưng Nhà nước có thể đầu cơ trong mai sau thì thậm chí còn có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước nhiều hơn.
Vấn đề thứ 3, điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên lý“thích hợp với giá đất bình thường trên thị phần của loại đất có cùng mục tiêu sử dụng”, để tiến hành tiêu chí này thì cần có bí quyết định giá khoa học, bí quyết chi tiết thích hợp với từng nhân vật (thửa đất, khu đất) cần định giá nhưng được quy định thành điều kiện vận dụng bí quyết và thông tin của thị phần.
Khi mà đấy, hiện có những cách hiểu về kết quả định giá sẽ sát với thị phần là những ý kiến chưa thích hợp với thực chất hoạt động định giá (tính toán) và thị phần (sự tự do giao dịch tạo nên nên giá). Giá đất được định giá luôn tiềm tàng 1 khoảng chênh lệch so với giá bình thường trên thị phần. Do đấy, cần xác định đúng hướng trọng điểm trong việc hoàn thiện các quy định luật pháp về kỹ thuật trong định giá (bí quyết, nhân vật vận dụng từng bí quyết, các bước tiến hành,…) và nguồn, dữ liệu thông tin về giá đất của thị phần.
Những đề nghị trong định giá đất
Tương tự, về mong muốn, phê duyệt việc định giá đất để tìm được giá sát với giá thị phần, bên cạnh đó kết quả này xoành xoạch là 1 ẩn số và chúng ta phải chấp thuận. Định giá ko tương đồng và chẳng thể làm thay hoặc thay cho giá cả tạo nên do sự tự do giao dịch của thị phần. Giá thị phần trong mai sau còn có thể bao hàm rất nhiều nhân tố về thiên nhiên, về xã hội, về tâm lý của người tiêu dùng…, nhưng trong đấy giá đất nhưng Nhà nước quy định chỉ là 1 trong các nhân tố đấy.
Để giải quyết những ẩn số chênh lệch này thì cần xây dựng các quy định luật pháp theo hướng:
1 là, giảm thiểu việc giao đất, cho thuê đất theo chỉ định (để vận dụng giá đất định giá) và quy định bình thường việc đấu giá, đầu thầu để giảm thiểu các kết quả chênh lệch của định giá (bao gồm cả việc cố ý, quy định chưa thích hợp trong định giá đất), cũng như để quyền tiếp cận khoáng sản đất đai được công khai, sáng tỏ cho các chủ thể sử dụng đất. Theo quy định luật pháp, giá đất (được định giá) được vận dụng cho việc bồi hoàn lúc Nhà nước thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất ko qua đấu giá và đấu thầu.
Tuy nhiên, giá đất được định giá dùng làm giá khởi điểm lúc đấu giá quyền sử dụng đất và căn cứ để xét đấu thầu tuyển lựa nhà đầu cơ nên việc hoàn thiện các quy định trong các hoạt động đấu giá và đấu thầu để tránh, bù đắp những khuyết thiếu trong định giá đất.
2 là , giảm thiểu các trường hợp chuyển mục tiêu sử dụng đất về nhân vật, mục tiêu sử dụng đất, diện tích chuyển mục tiêu sử dụng đất. Từ đấy, giảm thiểu về mức chênh lệch giá trong định giá đất.
