Bức tranh thiếu gam màu sáng
Tính tới 4/5/2023, có 523 tổ chức phát hành trái phiếu phi nhà băng với tổng trị giá trái phiếu đang lưu hành là 766.500 tỷ đồng, trong đấy 220 tổ chức tăng trưởng bất động sản với tổng trị giá trái phiếu đang lưu hành là 397.700 tỷ đồng.
Đa số trái phiếu bất động sản được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa đại chúng, phê duyệt phát hành riêng biệt, với 111 tổ chức phát hành vào 5 2020 và cao nhất là 174 tổ chức phát hành vào 5 2021, sau đấy chỉ còn 58 vào 5 2022.
Trong bối cảnh kinh tế gieo neo kéo dài, các sự kiện phá sản trái phiếu công ty có xu thế tăng thêm. Lĩnh vực bất động sản có số lượng tổ chức phát hành phá sản béo nhất (56/98), tỉ lệ phá sản cao nhất và trị giá trái phiếu lưu hành béo nhất (gần 400.000 tỷ đồng, tương đương 3,7% dư nợ cho vay của cả nước và chiếm gần 34% tổng trị giá trái phiếu công ty đang lưu hành).
Hiệu suất thu nhập của các nhà tăng trưởng bất động sản có xu thế giảm diễn ra từ quý I/2022. Tính riêng quý I/2023, doanh thu thuần giảm 45,7% và thu nhập ròng giảm 70,5% so với cùng kỳ. Nhiều dự án bất động sản vẫn còn vướng thủ tục pháp lý và thiếu vốn lúc nhà băng giảm thiểu cho vay, khiến việc bán hàng bị trì hoãn. Bên cạnh đó, gần như nguồn cung trên thị phần được tạo thành từ các bất động sản cao cấp và khu nghỉ dưỡng, chiếm hơn 70%, nhu cầu sắm thấp nên công ty càng khó xoay trở.
Điểm hăng hái là ngành nhà băng có chế độ giãn, hoãn nợ, việc này có ý nghĩa quan trọng đối với các tổ chức phát hành trái phiếu có vấn đề, dù lãi suất gia hạn nợ thường cao hơn từ 1 – 3%/5. Kế bên đấy, ko ít tổ chức phát hành cấp đầu cơ (trái phiếu được xếp hạng từ trung bình trở lên) đã và đang tiến hành giảm sức ép nợ vay bằng cách sắm lại trái phiếu trước hạn.
|
Cần mở nhiều “ổ khóa” để thị phần trái phiếu rộng cửa quay về |
Các kịch bản phá sản trái phiếu
Ngày nay, 1 số công ty đã khai triển phát hành trái phiếu quay về và ghi nhận kết quả khá hăng hái với sự tham dự của các nhà đầu cơ phi nhà băng và lãi suất thấp hơn trước.
Dù rằng vậy, với kết quả kinh doanh kém khả quan của lĩnh vực bất động sản trong những quý mới đây và điều kiện cho vay chặt chẽ của ngành nhà băng, các công ty địa ốc vẫn đối diện với nhiều gieo neo.
Theo nghiên cứu của chúng tôi, có 4 nhân tố ảnh hưởng đáng xem xét với lĩnh vực bất động chỉ mất khoảng đến. Thứ nhất là chế độ về bất động sản (như thu hồi đất), về phát hành trái phiếu, về tín dụng nhà băng. Thứ 2 là doanh số nhà ở hàng tháng và tình hình giao dịch trên thị phần thứ cấp. Thứ 3 là hiệu suất thu nhập của các công ty, lãi suất và bản lĩnh tiếp cận tín dụng nhà băng. Thứ tư là chế độ thị phần trong tái cơ cấu nợ, sắm bán – sáp nhập và chuyển nhượng dự án.
Hệ thống nhà băng có thể gánh chịu tổn thất do phá sản trái phiếu đối với môi trường tín dụng ngày nay. Tỉ lệ chỉnh sửa đối với tỉ lệ nợ xấu hiện tại từ 0,4 – 3,5%, tùy thuộc vào các giả thiết, bao gồm cả chế độ can thiệp của cơ quan điều hành.
Chúng tôi xây dựng 3 kịch bản về phá sản trái phiếu tới cuối 5 2023 như sau:
Chất lượng tín dụng của các nhà tăng trưởng bất động sản suy yếu do vấn đề thanh khoản và lợi nhuận sụt giảm.
Kịch bản thấp: Tỉ lệ phá sản đối với trái phiếu bất động sản ở mức 30% và phần béo trái phiếu được cơ cấu lại bằng cách gia hạn tới 2 5 theo quy định của Nghị định 08/2023/NĐ-CP.
Kịch bản cơ sở: Tỉ lệ phá sản của trái phiếu bất động sản nâng cao 40%, với số lượng giảm thiểu các trái phiếu cơ cấu thành công. Thông tư 16/2021/TT-NHNN của Nhà băng Nhà nước quy định việc tổ chức tài chính, chi nhánh nhà băng nước ngoài sắm bán trái phiếu công ty đã được sửa đổi, nhưng mà chỉ 1 số ít tổ chức phát hành sẽ được tái cấp vốn bởi nhà băng. Công đoạn pháp lý và cấp phép dự án bất động sản đã được nối lại, nhưng mà số lượng dự án sẽ rất tuyển lựa và chỉ các nhà tăng trưởng bất động sản béo mới được cung ứng. 1 số tổ chức phát hành tốt có thể phát hành trái phiếu, kể cả chào bán ra sức chúng.
Kịch bản xấu: Tỉ lệ phá sản trái phiếu nâng cao 50% (như Trung Quốc), tác động ko bé tới các nhà băng, bởi chất lượng tín dụng của các nhà tăng trưởng bất động sản suy yếu do vấn đề thanh khoản và lợi nhuận sụt giảm, khoản vay mua đất đã hết thời hạn giảm giá và tới hạn phải trả gốc và lãi, trong bối cảnh thu nhập của người mua đất giảm, đấy là chưa kể phá sản chéo từ trái phiếu bất động sản.
Theo nghiên cứu mới đây của FiinRatings về chất lượng tín dụng của nhà băng, nợ xấu có bản lĩnh tiếp diễn tăng thêm trong ngày mai gần, nhất là các nhà băng cá nhân có tỉ lệ dư nợ tín dụng bất động sản cao. 1 số nhà băng có tỷ suất lợi nhuận cao nhưng mà tỷ trọng các khoản cho vay bất động sản béo vẫn có thể bị tác động, ảnh hưởng đáng kể hơn tới chất lượng của nả.
Lĩnh vực bất động sản có số lượng tổ chức phát hành phá sản trái phiếu béo nhất.
Cần tháo thêm nút thắt
Cơ chế giãn, hoãn nợ đối với tín dụng nhà băng theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN và tái cơ cấu trái phiếu công ty theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP có ý nghĩa quan trọng trong việc giảm sức ép nợ tới hạn cho các tổ chức phát hành trái phiếu. Không những thế, về thực chất, chất lượng tín dụng của công ty ko chỉnh sửa.
Cho nên, để khơi thông dòng vốn cho các nhà tăng trưởng bất động sản, sự cung ứng về mặt pháp lý và đẩy nhanh thứ tự cấp phép dự án là nhân tố quan trọng nhất giúp các nhà tăng trưởng dự án bất động sản có thể vay vốn quay về, tạo thời cơ “hạ cánh mềm”. Trong thực tiễn, các vấn đề pháp lý vẫn đang là điểm nghẽn ko chỉ đối với bản lĩnh vay vốn nhà băng, nhưng mà còn đối với việc phát hành trái phiếu công ty.
