Giá cổ phiếu lao dốc
Hơn 1 5 qua là quá trình gian nan nhất của thị phần bất động sản bắt đầu từ sau khủng hoảng vốn đầu tư thế giới 2008 – 2009, kéo theo đấy là câu chuyện âm u của các cổ phiếu địa ốc. Từ tuyệt vọng về vốn, trái phiếu tới vấn đề kinh tế suy yếu, đầu ra thiếu thanh khoản, cũng như các vướng mắc pháp lý đã nhấn chìm nhóm cổ phiếu địa ốc, nhất là trong bối cảnh thị phần chứng khoán chung điều chỉnh.
So với cuối tháng 3/2022, nhiều cổ phiếu bất động sản mất từ 60 – 70% thị giá, trong đấy có cả cổ phiếu của các công ty phệ như NVL, PDR, DXG, DXS, AGG, LDG, TDH, HPX, CEO. Ngay cả nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp như IDC, KBC, SNZ, BCM cũng mất giá đáng kể, dù lĩnh vực này được bình chọn là ít xui xẻo, bởi hoạt động kinh doanh theo dạng khoán hiệp đồng với các nhà cung cấp.
Giá giảm mạnh nên cổ phiếu bất động sản có mức định giá P/B (thị giá/trị giá sổ sách) từ 0,7 – 1,6 lần, thấp hơn rất nhiều so với mức 2,5 – 4 lần của những 5 trước. Dù định giá thu hút, mà phần phệ cổ phiếu bất động sản chưa lôi cuốn sự ân cần của nhà đầu cơ. Trong các nhịp hồi của thị phần chứng khoán diễn ra vào tháng 7/2022, tháng 11/2022 và tháng 5/2023, 1 số cổ phiếu bất động sản tăng giá theo thị phần chung, mà rồi mau chóng quay quay về trạng thái lực cung thường xuyên phệ hơn lực cầu.
Cần nhẫn nại
Chế độ cung cấp cần thời kì để thực thụ ảnh hưởng lên thị phần, đặc thù là tháo gỡ những nút thắt trong công đoạn cấp phép dự án.
2 tháng gần nhất, thị phần chứng khoán có diễn biến khả quan, trình bày sự hy vọng vào các cơ chế cung cấp kinh tế khái quát, tháo gỡ gian nan cho các công ty bất động sản và thị phần trái phiếu công ty nói riêng. Chỉ số chứng khoán tăng điểm, thanh khoản được cải thiện, dòng tiền mới có tín hiệu tham dự thị phần lúc lãi suất nhà băng giảm quay về…, giúp bất biến tâm lý nhà đầu cơ đang “gồng lỗ” cổ phiếu địa ốc, cùng lúc mở ra thời cơ đầu cơ vào nhóm cổ phiếu này trong trung và dài hạn.
Mặt khác, tại đại hội cổ đông tổ chức muộn 5 2023 của 1 số công ty địa ốc, kế hoạch kinh doanh được nhà đầu cơ bình chọn là sát với thực tiễn. Có thể do gian nan quá phệ, chẳng thể vẽ ra cảnh xa quá tươi sáng như vài 5 trước, nên chỉ huy các công ty “ăn ngay, nói thực” với các kế hoạch hoạt động, từ đấy thu được sự đồng cảm hơn của cổ đông trong việc đi cùng dài hạn, thay vì coi đây là cổ phiếu “lướt sóng” theo chu kỳ.
|
Lãi suất cho vay cần giảm thêm để kích thích nhu cầu mua căn hộ |
“Nhẫn nại với công ty địa ốc” là điều nhưng mà ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group từng san sẻ, bởi dù đối diện với nhiều gian nan, mà nhìn xa hơn thì thị phần bất động sản Việt Nam vẫn có tiềm năng phát triển nhờ dân số trẻ, tỉ lệ đô thị hóa cao, thu nhập người dân cải thiện… Gian truân đang cắt bớt nhờ các động thái cơ chế của Chính phủ. Theo đấy, nhà đầu cơ nên “nhẫn nại” với “cổ đất”.
Thực tiễn, sau cam kết khắc phục gian nan pháp lý tại 2 dự án là Aqua City và NovaWorld Phan Thiết của Novaland (mã chứng khoán NVL), trong 2 tháng mới đây, nhiều chủ nhân thành phầm tại 2 dự án đấy ko còn nôn hot cắt lỗ. Trên sàn chứng khoán, giá cổ phiếu NVL có diễn biến tăng nhẹ lúc nhà đầu cơ hy vọng công ty sẽ sớm hoạt động bất biến quay về, bởi cuối tháng 6/2023, các môi giới của Novaland được triệu tập họp về định hướng công tác trong 6 tháng cuối 5 2023 và ngày 3/7/2023 chính thức đi làm quay về.
Lựa chọn thời cơ
Với tầng lớp bất động sản công nghiệp, từ quý II/2023 trở đi được giám định sẽ có trợ lực lúc lạm phát thế giới giảm nhiệt, cơ chế tiền tệ dần chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng, từ đấy tạo động lực hồi phục dòng vốn FDI. Lúc đấy, thời cơ sẽ dành cho công ty sở hữu quỹ đất cho thuê phệ.
Theo chỉ huy IDC, các nhà cung cấp linh kiện điện tử phệ trên toàn cầu có kế hoạch đầu cơ hoặc mở mang đầu cơ tại Việt Nam. Dò hỏi cho thấy, 42% các công ty được thăm dò dành đầu tiên đầu cơ tại Việt Nam trong mai sau.
Các chuyên gia phân tách của Doanh nghiệp Chứng khoán Mirae Assets (Việt Nam) bình chọn cao tiềm năng lôi cuốn đầu cơ của các công ty bất động sản khu công nghiệp như IDC, VGC, KBC, BCM, với quỹ đất phệ nằm tại các khu vực kinh tế trọng tâm.
Trong cuộc phỏng vấn diễn ra vào tháng 6/2023 trên kênh CNBC, ông Joe Dische, Giám đốc Vốn đầu tư, Tập đoàn PropertyGuru san sẻ: “Tôi chưa từng tới quốc gia nào nhưng mà người dân mong muốn và ân cần tới việc sở hữu bất động sản nhiều như Việt Nam, non sông gần 100 triệu dân. Đây có nhẽ là thị phần nhưng mà chúng tôi thấy háo hức nhất trong dài hạn”.
Dò hỏi của PropertyGuru cho thấy, 61% người tham dự thăm dò có dự kiến sắm bất động sản trong 5 2024, tương đương với hy vọng thị phần sẽ phát triển quay về trong quá trình 2024 – 2026.
Lúc thị phần bất động sản Việt Nam vượt qua quá trình trầm lắng, dự định thị phần sẽ có sự tham dự của nhiều tổ chức đầu cơ phệ trên thế giới và chu kỳ hồi phục sẽ gắn với sự chắt lọc và phân tích nhóm, tập hợp vào tầng lớp có nhu cầu nhà ở thực, khách hàng có bản lĩnh chi trả với sự cung cấp về lãi vay.
Trong báo cáo phân tách mới nhất, SSI Research nâng bình chọn ngành bất động sản từ kém khả quan lên trung lập, bởi giám định thị phần đang có sự cải thiện. Tuy vậy, đơn vị này cho rằng, lãi suất cho vay cần giảm thêm để kích thích nhu cầu mua căn hộ, cơ chế cung cấp cần thời kì để thực thụ ảnh hưởng lên thị phần, đặc thù là tháo gỡ những nút thắt trong công đoạn cấp phép dự án. Đáng xem xét, xui xẻo phá sản vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu cơ chẳng thể thương thảo được với trái chủ để giãn thời hạn trả tiền, hoặc chẳng thể hợp lý dòng tiền để trả nợ.
“Các chủ đầu cơ ít bị tác động bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt, có bản lĩnh tăng trưởng và bán hàng mạnh bạo sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và thừa hưởng lợi từ các cơ chế cung cấp”, báo cáo của SSI Research giám định.
Ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc SSI Research cho rằng, các công ty bất động sản đang có sự phân hóa, công ty hữu dụng nhuận, doanh số bán hàng tốt thì giá cổ phiếu có bản lĩnh phục hồi. Còn cổ phiếu của công ty nhưng mà kế hoạch kinh doanh thuộc dạng “đếm cua trong lỗ”, hay dự án có tín hiệu “bánh vẽ” thì bản lĩnh đấy rất khó xảy ra, nhà đầu cơ nên dành tiền cho những thời cơ mới.
Ở 1 góc nhìn khác, các chuyên gia của Doanh nghiệp Chứng khoán VNDIRECT nhìn nhận, ngày nay vẫn còn quá sớm để bình chọn thị phần bất động sản đã được “rã đông” hay chưa, bởi thực tiễn khai triển các cơ chế vẫn còn bỏ ngỏ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý chưa được khắc phục triệt để.
“Các cơ chế được ban hành mới đây có thể tháo gỡ 1 phần nút thắt, ngoài ra cần những biện pháp đồng bộ hơn về cả thứ tự pháp lý, tiếp cận vốn đầu tư để thị phần bất động sản hồi phục”, chuyên gia của VNDIRECT nói.
